Politik

Grund­steu­er auf dem Prüf­stand

Seit Diens­tag, den 16.01.2018, steht eine der wich­tigs­ten Ein­nah­me­quel­len von Gemein­den – die Grund­steu­er – vor dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt auf dem Prüf­stand. Im Kern geht es um die Fra­ge, ob eine rea­li­täts­ge­rech­te Steu­er­erhe­bung auf Basis der jahr­zehn­te­al­ten Ein­heits­wer­te mög­lich ist. Der Bun­des­fi­nanz­hof hält die Steu­er in ihrer jet­zi­gen Form für ver­fas­sungs­wid­rig.

Deut­sche Ver­wal­tungs­ge­set­ze | Foto: Dani­el Schnei­der

Wunstorf/Karlsruhe (nr). Die Grund­steu­er ist eine der wich­tigs­ten Ein­nah­me­quel­len der Gemein­den, so auch der Stadt Wunstorf. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt prüft der­zeit die Recht­mä­ßig­keit der Berech­nungs­grund­la­ge der Grund­steu­er. Nach Über­zeu­gung des Bun­des­fi­nanz­hofs ver­sto­ßen die für die Berech­nung der Grund­steu­er her­an­ge­zo­ge­nen Ein­heits­wer­te gegen den Gleich­heits­satz des Grund­ge­set­zes. Der Aus­gang der fünf Ver­fah­ren, die der­zeit in Karls­ru­he ver­han­delt wer­den, hat gro­ße Bedeu­tung für Immo­bi­li­en­be­sit­zer, Mie­ter und Kom­mu­nen.

Was ist die Grund­steu­er?

Als sog. Objekt­steu­er besteu­ert sie das Eigen­tum an Grund­stü­cken und deren Bebau­ung. Sie ist eine der ältes­ten bekann­ten Steu­er­ar­ten. Die Grund­steu­er wird von den Gemein­den, also von der Stadt Wunstorf, erho­ben und fließt aus­schließ­lich in die Kas­sen der Städ­te und Gemein­den.

Für Grund­stü­cke der land- und forst­wirt­schaft­li­chen Betrie­be gilt die soge­nann­te Grund­steu­er A, für alle ande­ren Grund­stü­cke gilt die Grund­steu­er B. Die Grund­steu­er B fällt deut­lich höher aus und ist damit deut­lich wich­ti­ger für die Gemein­den. Die Grund­steu­er ist eine ver­läss­li­che Grö­ße. Durch wei­te­re Bebau­un­gen ent­wi­ckelt sich das Steu­er­auf­kom­men eher nach oben, daher hat die Grund­steu­er lokal­po­li­tisch eine beson­de­re Bedeu­tung.

Die Grund­steu­er macht in Wunstorf rund 10 % des gemeind­li­chen Steu­er­auf­kom­mens aus. Im Jahr 2016 wur­den in Wunstorf Grund­steu­ern in Höhe von 8.289.000 Euro (Grund­steu­er A: 198.000 Euro / Grund­steu­er B: 8.091.000 Euro) ein­ge­nom­men. 2017 wur­den Grund­steu­ern in Höhe von 8.540.000 Euro (Grund­steu­er A: 200.000 Euro / Grund­steu­er B: 8.340.000 Euro) in Ansatz gebracht. Für den Haus­halts­plan 2018 plant die Stadt Wunstorf mit Ein­nah­men aus Grund­steu­er in Höhe von rund 8.400.000 Euro (Grund­steu­er A: 199.000 Euro / Grund­steu­er B: 8.120.000 Euro).

Wer muss die Grund­steu­er zah­len?

Steu­er­pflich­tig sind alle Grund­stücks­ei­gen­tü­mer. Aber auch Mie­ter sind von der Grund­steu­er betrof­fen, da sie umla­ge­fä­hig ist und somit über die Neben­kos­ten­ab­rech­nung durch den Mie­ter bezahlt wird.

Wie wird die Grund­steu­er errech­net?

Wie alle Steu­ern errech­net sich die Grund­steu­er nach einer kom­pli­zier­ten For­mel. Die Berech­nung erfolgt in drei Ver­fah­rens­stu­fen.

Zu Beginn wird ein sog. Ein­heits­wert ermit­telt. Der Ein­heits­wert ist der Wert eines unbe­bau­ten oder bebau­ten Grund­stü­ckes. Er wird an einem bestimm­ten Stich­tag – am 01. Janu­ar – durch das zustän­di­ge Finanz­amt indi­vi­du­ell für jedes Grund­stück fest­ge­legt.

Mus­ter eines Ein­heits­wert­be­schei­des des Finanz­am­tes Nienburg/Weser. | Foto: Nadi­ne Roch­lit­zer

Danach wird, eben­falls durch das Finanz­amt, der Grund­steu­er­mess­be­trag ermit­telt. Hier­zu wird der Ein­heits­wert mit der Grund­steu­er­mess­zahl mul­ti­pli­ziert. In Wunstorf beträgt die Grund­steu­er­mess­zahl für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser 2,6 Pro­mil­le für die ers­ten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Ein­heits­werts und 3,5 Pro­mil­le für den Rest, für Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser 3,1 Pro­mil­le und für alle rest­li­chen Grund­stü­cke 3,5 Pro­mil­le.

Zu guter Letzt wird der Grund­steu­er­mess­be­trag mit einem Hebe­satz mul­ti­pli­ziert. Die­ser Hebe­satz wird von der Stadt Wunstorf bestimmt und beträgt der­zeit sowohl für die Grund­steu­er A als auch für die Grund­steu­er B 490 Pro­zent.

Bei­spiel: Ein Ein­fa­mi­li­en­haus in der Blu­men­au­er Stra­ße hat einen Ein­heits­wert von 21.167 Euro. Der Steu­er­satz wird wie folgt ermit­telt: 21.167 Euro divi­diert durch 1000 mal 2,6 (Grund­steu­er­mess­zahl) = 55,03 Euro (Grund­steu­er­mess­be­trag). 55,03 Euro mal 490 divi­diert durch 100 (Hebe­satz) = 269,65 Euro (Grund­steu­er).

Was ist an der Berech­nung der Grund­steu­er pro­ble­ma­tisch?

Grund­sätz­lich soll der Ein­heits­wert für Grund­stü­cke alle 6 Jah­re neu fest­ge­legt wer­den. Die für die Berech­nung der Grund­steu­er her­an­ge­zo­ge­nen Ein­heits­wer­te gehen jedoch in den alten Bun­des­län­dern auf das Jahr 1964 und in den neu­en Bun­des­län­dern auf das Jahr 1935 zurück. Dies wirft die Fra­ge auf, ob heu­te noch eine rea­li­täts­ge­rech­te Steu­er­erhe­bung auf Basis der Jahr­zehn­te alten Ein­heits­wer­te mög­lich ist. Die­se Fra­ge ver­neint der Bun­des­fi­nanz­hof, da tief­grei­fen­de Ver­än­de­run­gen im Gebäu­de­be­stand und am Immo­bi­li­en­markt sowie die Ver­än­de­run­gen am Woh­nungs­markt bei der Bewer­tung des Ein­heits­wer­tes nicht mit ein­be­zo­gen wer­den wür­den. Auch die Wei­ter­ent­wick­lung des Bau­we­sens nach Bau­art, Bau­wei­se, Kon­struk­ti­on und Objekt­grö­ße blei­be unbe­rück­sich­tigt wie die Wert­min­de­rung eines Gebäu­des auf Grund des Alters. Die Fol­ge sei­en Wert­ver­zer­run­gen. Nach der Auf­fas­sung des Bun­des­fi­nanz­ho­fes liegt daher ein Ver­stoß gegen den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) vor. Aber auch die Anwen­dung zwei­er unter­schied­li­cher Ein­heits­wer­te zur Bewer­tung von Grund­stü­cken in West- und Ost­deutsch­land sei eine Ver­let­zung des all­ge­mei­nen Gleich­heits­sat­zes.

Ab 1964 soll­te alle sechs Jah­re der Wert neu bestimmt wer­den“, erin­ner­te Fer­di­nand Kirch­hof, der Vor­sit­zen­de des Ers­ten Senats des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts. „Und 53 Jah­re spä­ter ist das immer noch nicht gelun­gen.“

Bis zu einer Ent­schei­dung wer­den noch meh­re­re Mona­te ver­ge­hen. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt äußer­te in der münd­li­chen Ver­hand­lung am Diens­tag Zwei­fel, dass die Basis zur Erhe­bung der Grund­steu­er mit dem Grund­ge­setz ver­ein­bar ist.

Wie kann sich die Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­rich­tes aus­wir­ken?

Soll­ten die Karls­ru­her Rich­ter die aktu­el­le Pra­xis zur Ermitt­lung der Grund­steu­er für ver­fas­sungs­wid­rig erklä­ren, hät­te dies eine erneu­te Fest­stel­lung des Markt­werts von Mil­lio­nen Gebäu­den und Grund­stü­cken zur Fol­ge. Damit ver­bun­den wäre ein erheb­li­cher Ver­wal­tungs­auf­wand und im Ergeb­nis wahr­schein­lich auch eine deut­li­che Mehr­be­las­tung für vie­le Eigen­tü­mer und auch Mie­ter. Fer­ner könn­te eine Ver­fas­sungs­wid­rig­keit den Aus­fall der Grund­steu­er zur Fol­ge haben. Dies wür­de den Gemein­de­haus­halt enorm belas­ten.

Die Reform der Grund­steu­er

Der Bun­des­rat hat bereits im Novem­ber 2016 reagiert und einen Geset­zes­ent­wurf auf den Weg gebracht. Die­ser nun dis­ku­tier­te Geset­zes­ent­wurf sieht die Besteue­rung nach dem Wert des Grund­stücks und des dar­auf errich­te­ten Gebäu­des vor. Die Ermitt­lung des Gebäu­de­wer­tes erfolgt auf Basis der gewöhn­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten je Flä­chen­ein­heit (der sog. Gebäu­de­pau­schal­her­stel­lungs­wert) unter Berück­sich­ti­gung der Alters­min­de­rung (bis zu 70 Pro­zent) eines Gebäu­des.

Immo­bi­li­en wer­den dabei in drei Alters­grup­pen ein­ge­teilt (vor 1995, 1995–2004, ab 2005). Die ein­zel­nen Alters­grup­pen wei­sen erheb­li­che Unter­schie­de auf, was pro­ble­ma­tisch ist. Für ein nicht unter­kel­ler­tes Ein­fa­mi­li­en­haus mit Dach­ge­schoss wer­den Pau­schal­her­stel­lungs­kos­ten pro m² in Höhe von 730 Euro ange­setzt, wenn das Bau­jahr vor 1995 liegt, 835 Euro für Gebäu­de die zwi­schen 1995 und 2004 errich­tet wur­den und 1.010 Euro, wenn das Ein­fa­mi­li­en­haus nach 2004 gebaut wur­de. Bau­män­gel, unter­schied­li­che Aus­stat­tung oder eine Kern­sa­nie­rung wer­den dabei gar nicht berück­sich­tigt.

Eigen­tü­mer von Alt­bau­ten wür­den ins­be­son­de­re von die­ser Rege­lung pro­fi­tie­ren, da sie einen gro­ßen Teil des Gebäu­de­werts abschrei­ben kön­nen. Neu­bau­ten wer­den gegen­über moder­ni­sier­ten Alt­bau­ten benach­tei­ligt. Die in den letz­ten Jah­ren gestie­ge­nen Grund­stücks- und Haus­prei­se wür­den zu einer deut­li­chen Erhö­hung der Grund­stück­steu­er füh­ren.  Die Ver­lie­rer des Reform­vor­schlags sind Haus­ei­gen­tü­mer in teu­re­ren Lagen. Es ist jedoch davon aus­zu­ge­hen, dass Haus­ei­gen­tü­mer in güns­ti­gen Lagen nicht von der Grund­steu­er-Reform pro­fi­tie­ren wer­den. Ein Ver­zicht auf Grund­steu­er­ein­nah­men wird für wirt­schaft­lich schwä­che­re Gemein­den nicht in Fra­ge kom­men, sie wer­den daher die Hebe­sät­ze ent­spre­chend anhe­ben.

Ein ande­res Modell, wel­ches vom Insti­tut der deut­schen Wirt­schaft Köln (IW) und dem Deut­schen Mie­ter­bund bevor­zugt wird, ist das Boden­wert­mo­dell. Danach soll nur das Grund­stück besteu­ert wer­den, egal ob es bebaut oder unbe­baut ist.

Wel­ches Modell zukünf­tig für die Ermitt­lung der Grund­steu­er her­an­ge­zo­gen wird, wird sich in den nächs­ten Mona­ten zei­gen. Fest steht jedoch bereits jetzt, eine Reform der Grund­steu­er wird kom­men.


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