Wunstorf (ds/as). Es wäre etwas ganz Besonderes geworden: Ein neues urbanes Stadtquartier, zentral in der Kernstadt, mitten auf einem ehemaligen Industriegelände und sowohl mit perfekter Anbindung an die Altstadt als auch die Verkehrsinfrastruktur. Das wirklich Einzigartige wäre aber die geplante Parkanlage gewesen: Eine große steil angelegte Grünfläche, die gleichzeitig einen 16 Meter hohen Lärmschutzwall zur benachbarten Bahnstrecke gebildet hätte. Für die einen ein städtebauliches Juwel in der Oststadt, gleichermaßen in Bahnhofs- und Innenstadtnähe. Für die anderen ein Monster-Wall wie nirgends sonst in Deutschland zu finden.

Der einzige Haken, die direkt daneben verlaufende vielbefahrene Bahnstrecke Richtung Bremen, war damit gleichzeitig Teil der Problemlösung und des architektonischen Clous. Der große Grünanlagen-Lärmwall hätte direkt einen Hauch von Bundesgartenschau-Flair verbreitet.

Die Parkanlage sollte dabei nicht nur den Quartiersbewohnern zur Verfügung stehen, sondern war auch als Durchgangsweg für den Rad- und Fußgängerverkehr aus und in Richtung Bahnhof konzipiert. Auch bestehende Schulwege hätten nicht mehr über den Luther Weg, sondern direkt durchs Grüne geführt. Der Architektenentwurf, der das Areal einer ehemaligen Tiefkühlkostfabrikation zu dieser Idee umgeformt hatte, war zu Recht preisgekrönt.

Nicht mit NMW, nicht mit den anderen

Aus der Umsetzung wird nun nichts mehr werden. Denn es ist weit und breit kein Investor in Sicht, der diese Idee – in dieser Form – für wirtschaftlich umsetzbar hält. Der ursprüngliche Projektentwickler Björn Hiss mit seiner Gesellschaft NMW nicht, und 8 weitere potentielle Investoren ebenfalls nicht. Alle möglicherweise in Frage kommenden Interessenten, die sich im Spätsommer 2023 mit der Möglichkeit auseinandergesetzt hatten, ins Projekt einzusteigen, hätten nach 4 Monaten die Reißleine gezogen, sagt NMW: Alle hätten abgesagt und klargestellt, dass sie kein Interesse mehr hätten oder das Projekt für unwirtschaftlich und damit nicht realisierbar hielten.

Warum die Umsetzung dieser Pläne nicht möglich ist, dazu hatte die Entwicklungsgesellschaft im Dezember umfangreiches Material vorgelegt und der Presse zugänglich gemacht. Detailliert wird darin den Standpunkten der Stadt widersprochen – und teils scharfe Vorwürfe in Richtung der Wunstorfer Verwaltung formuliert. Für NMW steht fest, „dass die Stadt Wunstorf zu keinem Zeitpunkt wirklich offen und bereit war, sich vom alten Masterplan zu lösen“.

Ineffiziente Flächennutzung, übertriebener Lärmschutz, unpraktische Grünanlagen?

Ein großer Knackpunkt ist die ursprünglich geplante 16 Meter hohe Wand, die gleichzeitig die zentrale Grünfläche bilden soll. Hieran werden auch die gegensätzlichen Positionen besonders deutlich. Aus Sicht von NMW würden nämlich ganze 5 Meter reichen, um einen ausreichenden Lärmschutzeffekt zu erzielen. Damit wäre dann auch der Grüngürtel nicht mehr auf einer Schräge, sondern einfach flach.

NMW deutet an, dass man dies sogar in der Bauverwaltung für sinnvoller gehalten hätte – nur eben nicht an der Verwaltungsspitze: „Gespräche dazu mit dem Grünflächenamt der Stadt Wunstorf wurden seitens der Verwaltung unterbunden oder behindert und selbst die Einschätzung aus den eigenen Reihen dazu wurde seitens der Stadt nicht wahrgenommen“, teilte NMW mit.

„irrsinnig hoher Aufwand“

Ein 16-Meter-Wall sei „irrsinnig hoher Aufwand“, dazu noch schlecht zu nutzen und zu pflegen. Erdabrutschungen und fallende Bäume drohten. Riesige Mengen Erde müssten aufgeschüttet werden, um den Hügel für die Parkanlage anzulegen. NMW rechnet mit 60.000 Tonnen Material, der etwa 4.000 LKW-Ladungen entspreche.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Mit dem Wegfall der Möglichkeit, auch den Bereich des heutigen Flüchtlingsheims bebauen zu können, geht die Rechnung für NMW nicht mehr auf. Die Gesellschaft legt Zahlen vor, die nachvollziehbar erscheinen lassen, dass die Ausgangslage für ein solches Investment schlicht nicht mehr passt. Der von der Stadt gewollte Kernentwurf sehe nur rund die Hälfte des Grundflächenwertes vor, den vergleichbare Quartiere in Wunstorf und Steinhude aufwiesen.

Mit Grundflächenwert ist die Formel gemeint, mit der die Bebauungsdichte eines Grundstücks ermittelt wird. Ein Wert von z. B. 0,5 bedeutet, dass 50 % des Geländes bebaut werden. Der von der Stadt favorisierte Viongelände-Entwurf hatte zuletzt den Wert 0,24.

Niemand will Gesicht und Geld verlieren

Die Stadt lässt keinen Zweifel daran, dass es keine großen Abstriche an der gewünschten Umsetzung geben darf. Vor allem der Lärmschutz in Form des flankierenden Parks ist zentraler Wunsch für die Stadt – das wurde während eines Gesprächs der Auepost mit Bürgermeister und Stadtbaudirektor noch einmal ganz deutlich.

Projektentwickler Hiss wiederum lässt keine Zweifel aufkommen, dass dies illusorisch ist. Damit ist die Angelegenheit letztlich genauso festgefahren wie schon im zurückliegender Zeit. Damit die „Neue Mitte“ in Wunstorf doch noch annähernd wie skizziert entstehen könnte, müsste sich eine Seite deutlich auf die andere zubewegen.

Warum überhaupt dichtere Bebauung? Warum nicht einfach die Stockwerkzahl erhöhen? Weil es eine Besonderheit gibt, die die Sache verkompliziert: die benachbarte Bahnstrecke. Wird weiter in die Höhe gebaut, muss auch der Lärmschutzwall höher ausfallen - ein Effekt, der sich in seinem Sinn gegenseitig aufhebt und den Versuch, effizienter zu bauen, von vornherein zunichtemacht. Eine bessere Flächennutzung kann laut NMW daher beim Vion-Gelände zu gleichbleibenden Kosten nur bei verdichteter Bebauung erzielt werden. 

Beides ist nicht realistisch. Die Stadt würde ihr Gesicht verlieren, würde sie nach all dem verbalen Kräftemessen, dem Verhandlungspoker und schließlich der öffentlichen Zurückweisung nun doch noch einlenken und ein dichter bebautes Viertel mit simpler hofartiger Grünfläche und kleinem Standard-Lärmschutzwall tolerieren – es wäre eine politische Bankrotterklärung.

NMW auf der anderen Seite versichert glaubhaft, dass ein weiteres Zugehen auf die Stadt im übertragenen Sinne eine wirtschaftliche Bankrotterklärung darstellen würde – sich die Umsetzung wie von der Stadt verlangt nicht lohne. Man werde also keinesfalls so bauen, wie die Stadt sich das derzeit vorstelle, bekräftigt Hiss im Gespräch mit der Auepost.

Damit ist eine vollendete Patt-Situation erreicht, und beide Seiten wissen das. Niemand, der noch ernsthaft Hoffnung auf eine gütliche Verständigung hätte, würde zu derart drastischen Worten und Maßnahmen greifen, würde Interna an die Öffentlichkeit geben, wie es in den vergangenen Wochen geschehen ist. Die Angelegenheit ist nun in ein Stadium gelangt, in dem nur noch derjenige gewinnt, der den längeren Atem beweist – und beide Seiten scheinen entschlossen, diesen längeren Atem beweisen zu wollen. Nicht für Wochen und Monate, sondern für Jahre und Jahrzehnte.

Neu in der Mitte treffen für die Neue Mitte?

Doch der Ball liegt nun wieder bei NMW. Im direkten Gespräch mit der Auepost wird Hiss noch deutlicher, spricht von seiner Enttäuschung. In Bezug auf die Stadt fallen wenig schmeichelhafte Worte, doch Hiss bleibt in der Sache konstruktiv, auch wenn er resigniert bis verwundert klingt: Die Verwaltung scheine ihn „nicht zu verstehen oder nicht verstehen zu wollen“.

Die Projektentwicklungsgesellschaft steht nach dem Nein der Stadt quasi mit dem Rücken zur Wand: Weitere Zeit verstreicht, ohne dass das Investment wieder hereingeholt werden kann, solange sich die eigenen Bauvorstellungen mit der Stadt nicht umsetzen lassen. NMW sieht nunmehr 3 Möglichkeiten: Man entwickelt gemeinsam eine völlig neue Planungsvariante, träfe sich also irgendwo sozusagen für die Neue Mitte „neu in der Mitte“. Oder der Wunschentwurf von NMW kann so weit modifiziert werden, dass er doch noch den Segen der Stadt erhält. Die dritte und letzte Möglichkeit wäre, dass NMW das Gelände an die Stadt selbst verkauft – würde das aber nur zu einem angemessenen Preis tun, der die bisherigen Vorleistungen mit abdeckt. Die Stadt könnte dann selbst als Bauherrin fungieren.

In der Vergangenheit ließ sich die Stadt nicht davon überzeugen, dass die Projektpläne stärker modifiziert werden müssen, damit das Quartier realisiert werden kann. Wie NMW diese Überzeugungsarbeit in Zukunft doch noch gelingen könnte, das bleibt bei den vorgetragenen Eckpunkten derzeit unklar.

Ansätze kaum erfolgversprechend

Weiteren öffentlichen Druck aufzubauen, wäre eine Strategie. Dass so etwas im Wunstorfer Rathaus und der politischen Mehrheit nicht gut ankommt, musste zuletzt etwa die Werbegemeinschaft erfahren.

Dass Wunstorf ein Projekt dieser Größe selbst stemmen möchte, ist angesichts manch anderer anstehender Großprojekte ebenso unwahrscheinlich. Allenfalls die Parzellierung, wie von den Grünen vorgeschlagen, wäre eine mögliche Lösung. Eine große Parkanlage in Form eines Lärmschutzwalles wäre in diesem Szenario aber wohl noch schwieriger zu realisieren.

Eine andere Strategie für den Investor wäre, auf sich ändernde politische Verhältnisse in der Stadt zu hoffen. Angesichts der angekündigten Zeiträume, die man maximal abwarten möchte, erscheint dies nicht unplausibel. Doch dafür müsste sich die Meinung in der politischen Landschaft in Wunstorf komplett drehen. Für die großen Parteien in Wunstorf, CDU und SPD, hat NMW den Bogen allerdings längst überspannt.

Somit ist am wahrscheinlichsten, dass für die kommenden Jahre Stillstand angesagt ist, für den sich beide Seiten nun gegenseitig die Schuld geben. Sollte NMW jedoch tatsächlich irgendwann die Geduld verlieren und eine Alternativbebauung inklusive Gewerbeimmobilien oder der Reaktivierung von Industriegebäuden in die Wege leiten, dann wären nicht nur die Gestaltungsmöglichkeiten der Stadt beschnitten. Es wäre das endgültige Ende des geplanten neuen Viertels als zusammenhängendes Projekt. Nach Lage der Dinge scheint Letzteres aber ohnehin schon der Fall zu sein.